بازار مسکن همواره یکی از پیچیده‌ترین و تاثیرگذارترین بازارها در اقتصاد ایران بوده و فاکتورهای موثر بر آن در سطوح خرد و کلان بسیارند. بازار مذکور با مشخص پس‌لرزه‌های تورمی، با افت شدید معاملات در یکی دو ماه گذشته روبه‌رو شده و به بازاری با وضعیت خاص تبدیل شده که تا پیش از این نمونه آن را نداشته‌ایم.
درک پیچیدگی سیستم‌های اقتصادی – اجتماعی که روز به روز هم افزایش می‌یابد، ضرورتی اجتناب‌ناپذیر است. اگرچه بروز چنین شرایطی در بازار مسکن تنها معلول شوک سرازیر شدن سیلاب نقدینگی نبوده، بلکه سیاست‌های کلان اقتصادی دولت نیز در این زمینه نقش داشته است. در چنین آشفته بازاری، سیاست‌گذار بخش مسکن به دنبال اجرا طرح‌ها و سیاست‌هایی است که به این بازار سامان بخشد. ظواهر امر نیز گویای این است که نسخه درمانی جدیدی هم در کار نیست و قرار است با همان نسخه‌های نخ‌نما شده و شکست خورده گذشته به طور موقت مرهمی بر دردها آن بگذارند.
متاسفانه گستردکی موضوعات اقتصادی – اجتماعی جامعه از یک‌سو و انتظار معجزه از دولتمردان که ریشه در رویکردهای تاریخی و رفتارهای گذشته مسوولان بدون توجه به قید و محدودیت‌های خارج از سیاست‌گذاری دارد از سوی دیگر، دولتمردان را وادار به اتخاذ تصمیمات کارشناسی نشده یا کم‌مطالعه کشانده است.
کمبود مسکن با وجود دخالت دولت‌های نهم و دهم که قرار بود هر خانوار صاحب یک واحد مسکونی شود، روز به روز در حال افزایش بیشتری است.
دولت حسن روحانی انتظارات تندی به دولت قبل در خصوص مقوله مسکن‌مهر و افزایش نقدینگی داشت. به همین جهت از ترس این‌که مبادا خود متهم به این موضوعا شود، سیاست‌هایی در دوره اول خود در پیش گرفت که از این ترس فرار کند. تلاش‌های بسیار برای تک‌رقمی کردن نرخ تورم و بیکاری و رونق اشتغال در کوتاه‌مدت بدون حل ریشه‌ای مشکلات و برطرف کردن موانع تولید و بهبود فضای کسب‌وکار. هر چند تلاش‌های دولت روحانی در آن روزها تا اندازه‌ای جواب داد، ولی با ورود ترامپ به کاخ سفید و برهم زدن بازی برجام همه چیز به ناگهان دود و به هوا رفت.
چند ماهی است که دوباره بحث دخالت دولت در بازار مسکن از بازار ساخت و ساز تا اجاره زیاد شنیده می‌شود. این مداخله در حالی دوباره رسانه‌ای شده که دولت اول حسن روحانی به شدت مخالف مسکن‌مهر و دخالت دولت در بازار مسکن بود. به همین دلیل است که این چرخش ناگهانی دولت سوالات بسیاری را به وجود آورده است.
تجربه‌های سایر کشورها بارها و بارها نشان داده که حضور فیزیک دولت در بخش اجرایی همچون قیمت‌گذاری یا تولید مسکن نتیجه خوشایندی نداشته است. باید پذیرفت که حضور و دخالت دولت در بخش اجرایی و ساخت‌وساز حرکتی بیهوده و شکست خورده است و نه‌تنها منافع انتظاری را به دنبال ندارد، بلکه باعث برهم زدن تعادل در این بازار کلیدی اقتصاد می‌شود. البته تنها مطالعه تجربه کشورهای خارجی تاییدکننده این واقعیت نیست، بلکه در کشورمان در ۴۰ سال گذشته با مرور تجربه‌های متفاوت دخالت در بازار مسکن می‌توانیم پی ببریم که هر وقت دولت به مداخله مستقیم و فیزیکی رو آورده، نتیجه‌ای به‌جز ناکارایی، التهاب بازار و نزول کیفیت عرضه مسکن نداشته است. یکی از این تجارت تلخ «مسکن‌مهر» بود که محمود احمدی‌نژاد وعده ساخت میلیون‌ها واحد مسکونی را به مردم داد. در آخر نیز نه‌تنها دولت نتوانست به وعده خود به طور کامل عمل کند، بلکه رشد شدید پایه پولی و تورم بالا را در دولت دهم به همراه آورد.
اگر تجربه چند دهه گذشته را نگاهی بیاندازیم، به این نتیجه می‌رسیم که هر گاه دولت‌ها صاحب دلارهای نفتی بیشتری شده‌اند، بلافاصله به فکر حل مشکل مسکن با ساخت‌وساز توسط دولت افتاده‌اند. متاسفانه بخش خصوصی و دولت بالقوه برای پوشش نیاز بازارها به ویژه بازار مهم مسکن به عنوان رقیب همدیدگر قلمداد می‌شوند. به طور کلی یک قانون نانوشته وجود دارد با این مضمون که سیاست‌گذار به محض این‌که نتواند سیاست‌های اصلح را از سیاست‌های مغلول جدا کند، استراتژی مداخله را در پیش می‌گیرد.
در شرایط فعلی با توجه به ضعف منابع دولت و تحریم‌های موجود، سناریوی مداخله وسیع دولت حسن روحانی در بازار مسکن بسیار ضعیف است. این مداخله حتی اگر عملیاتی هم شود، در مقایسه بسیار کوچک خواهد بود که حاصل آن چیزی به جز اتلاف منابع و وقت دولت نخواهد بود. دولت دوازدهم منابع مالی لازم را در اختیار ندارد و بسیار بعید به نظر می‌رسد که بخواهد وعده ساخت میلیون‌ها مسکن را به مردم بدهد.
به نظر می‌رسد سیاست‌گذاران بخش مسکن به جای اتلاف منابع و زمان، باید به فکر توسعه تقویت بخش خصوصی و انبوه‌سازان برای حضور جدی در بازار مسکن باشند. در پیش گرفتن چنین استراتژی می‌تواند در بلندمدت مشکلات کمبود مسکن را حل و فصل کند.
دوره تجارت قبلی نشان می‌دهد که دولت‌ها حتی در شرایط اقتصادی باثبات‌تر و ثروتمندتر نیز تجربه موفقی در مقوله مداخله در بازار مسکن نداشته‌اند و به طور قطع هر گونه دخالت دوباره دولت در این بازار نیز در آینده خسارات سنگینی را به بار خواهد آورد. تجربه ثابت کرده که تعیین سقف قیمتی در همه بازارها به ویژه در بازار مسکن جواب‌گو نیست و نتیجه آن نیز عدم شفافیت و ایجاد بازار سیاه خواهد بود.
دولت باید سیاست‌های ضدانحصاری و مقابله‌کننده با رانت منفی را در دستور کار قرار دهد. توجه به تبعات بلندمدت سیاست‌گذاری‌ها در بازار مسکن اهمیت بسیاری دارد. تولید مسکن زمان‌بر است و در نتیجه بخشی از تبعات سیاست‌گذاری‌ها به زودی خود را نشان نمی‌دهد و در آخر این‌که دولت باید از سیاست‌گذاری‌های «همه‌گیر» خودداری کند. تمرکززدایی از سیاست‌گذاری در این بخش ضروری است. سیاست‌گذاری‌های کلان باید صرفا در راستای تسهیل فرآیندهای عملکرد بازار تمرکز پیدا کند.
* تحلیلگر اقتصادی
۲۲۳۲۲۵
