نوسان های اقتصادی که از اواخر سال گذشته و در ادامه امسال ابتدا دامن بازار ارز و سکه را گرفت و پس از آن به سایر بازارهای موازی مانند بورس، مسکن، خودرو و … نیز سرایت کرد تا قیمت‌ها در برخی بخش ها ۱۰۰ درصد رشد را ثبت کند. 
در کنار این رشد قیمت‌ها، شاهد دو رقمی شدن تورم در کشور بودیم به طوری که گزارش مرکز آمار بیانگر تورم ۱۸ درصدی در آذرماه است.
آمارها نشان می‌دهد بیشترین افزایش قیمت در بازارهای مسکن، سکه و ارز به ثبت رسیده است. در این میان، مسکن نه تنها در قیمت‌گذاری برای خرید و فروش، گرانی را تجربه کرد بلکه طبق روال، دامنه آن به بازار اجاره نیز رسید و توان مستاجران را کاهش داده است.

** عوامل موثر بر افزایش اجاره بهای مسکن
در همین زمینه «مهدی سلطان محمدی» تحلیلگر بخش مسکن درباره تاثیر تورم ساخت و ساز و تورم عمومی بر اجاره بهای مسکن، گفت: دلیل این تاثیر آن است که اجاره نوعی بازدهی بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری به شمار می‌آید که این بازدهی سالانه به صورت ناخالص ۵ درصد است که با کسر هزینه‌های نگهداری و مالیات و … به ۳ درصد بازدهی خالص اجاره می‌رسد.
وی ادامه داد: بنابراین با افزایش قیمت مسکن، یا باید انتظار داشته باشیم این بازدهی کاهش یابد که ممکن نیست و یا اینکه اجاره‌بها نیز افزایش پیدا کند زیرا به طور تاریخی مشاهده شده که این بازدهی در حدود ۵ درصد نوسان می‌کند و زیر ۴ درصد و بالای۶ درصد نرفته است. 
سلطان محمدی افزود: از همین رو نمی‌توان انتظار داشت با تغییرات قیمت‌ها در بازار، نرخ بازدهی اجاره تغییرات قابل ملاحظه‌ای داشته باشد.

** قیمت‌گذاری دستوری عرضه را مختل می‌کند
وی مداخله دولت در قیمت‌گذاری اجاره‌بها را باعث اخلال بیشتر دانست و گفت: مداخله دولت در قیمت‌گذاری به جز اینکه عرضه را دچار توقف کرده، مشکلات بیشتری را برای مستاجران ایجاد و نقل و انتقلات و قراردادهای غیررسمی را بیشتر می کند، بنابراین باید با پرهیز از قیمت‌گذاری دستوری، اجازه داد این بازار کارا باقی بماند.
این تحلیلگر حوزه مسکن افزود: مشکلی که وجود دارد اینکه میزان عرضه مسکن اجاره‌ای به اندازه کافی نیست در حالی که تقاضا در شهرهای بزرگ بالا رفته اما عرضه کافی و مناسبی وجود ندارد، بنابراین لازم است سیاست‌هایی تدوین شود که تولید مسکن را به قصد اجاره‌دهی افزایش دهد.
وی ادامه داد: اکنون بیشتر اجاره توسط خانوارهایی انجام می‌شود که براساس پس‌انداز برای دوران بازنشستگی یک یا دو واحد مسکن دارند و یا کسانی که خانه‌ای را خریده اما به لحاظ مالی از محل اجاره آن واحد، اقساط را می‌پرازند و یا بخشی از هزینه خرید را تامین کرده‌اند.  

** بازدهی بازار اجاره کم است
سلطان محمدی با بیان اینکه جای شرکت‌های بزرگ یا سرمایه‌گذاران تخصصی در بازار اجاره ایران خالی است، تاکید کرد: دولت باید سیاست‌گذاری‌هایش در جهتی باشد که این بازار تقویت و حمایت شود تا عرضه بیشتری در بازار اجاره اتفاق بیافتد. 
به گفته وی، سخت‌گیری‌ها در بازار اجاره، فقط عرضه را محدود می‌کند و فضا از این نیز بدتر خواهد شد.
وی ادامه داد: دولت می‌تواند وام‌های ارزان قیمت را در اختیار سازندگانی قرار دهد که قصد حضور در بازار اجاره دارند زیرا به دلیل بازدهی کم بازار اجاره، چندان جذابیتی برای سازندگان ندارد.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه افرادی که خانه را اجاره می‌دهند به دنبال منافع اجاره نیستند بلکه می‌خواهند سرمایه خود را در مقابل تورم محافظت کنند، گفت: همچنین دولت می‌تواند زمین‌هایی را برای ساخت خانه‌های استیجاری در اختیار سرمایه‌گذاران قرار دهد و یا با ارائه مشوق‌هایی، سازندگان را به اجاره بخشی از خانه‌های ساخته‌شده ترغیب کند. 

** کنترل تب اجاره بهای مسکن با قراردادهای بلندمدت
وی افزود: سیاست‌های اعمال شده در کشورهای توسعه یافته تا اندازه‌ای موثر بوده است اما باید دانست که این سیاست‌ها کوتاه‌مدت نیست و مداخله در بازار نرخ اجاره نیز نمی‌تواند کارا باشد.
سلطان محمدی ادامه داد: با این حال کاری که تا حدی می‌تواند در کوتاه‌مدت بر بازار اجاره تاثیرگذار باشد و دغدغه مستاجران را کم کند این است که به مستاجر اجازه داده شود در خانه‌ای که اجاره کرده تا زمانی که صاحب‌خانه نیازی ندارد، سکونت داشته باشد و هر سال باتوجه به تورم، نرخ اجاره افزایش یابد؛ در واقع قراردادهای بلندمدت اجاره می‌تواند کمک‌کننده باشد.
به گفته سلطان محمدی، این امر می‌تواند ثبات روحی و فکری برای مستاجران بوجود آورد و هزینه‌های جابه‌جایی را کاهش دهد.  

** رشد قیمت مسکن بیشتر از تورم نخواهد بود
وی گفت: بعید می‌دانم مالیات بر عایدی تاثیر محسوسی بر بازار داشته باشد البته جزییات اجرایی قانون هنوز مشخص نشده و بازار درک روشنی از اینکه قانون و چگونگی عمل آن را ندارد بنابراین حتی اگر تاثیری داشته باشد، به شیوه اجرا بستگی دارد زیرا در صورت اجرای نادرست، همین سرمایه‌گذاری کنونی در بازار مسکن را نیز دشوارتر کرده و فضا را سخت‌تر خواهد کرد.
این تحلیلگر حوزه مسکن با اشاره به احتمال رکود در بازار مسکن، افزود: پیش‌بینی‌ها برای سال آینده نشان می‌دهد قیمت‌ها مجال چندانی برای رشد شتابان مانند سال گذشته و امسال نخواهد داشت و بعید است رشد قیمت‌های مسکن از نرخ تورم بیشتر باشد. 

۲۲۳۲۲۴