اما سوال ما در این یادداشت این است که آیا نوسانات قیمتی ارز و دلار در قیمت گذاری های مسکن اثرگذار می باشد یا چندان رابطه ای بین این دو نیست؟

شاید اولین تصور هر کس در ارزش گذاری قیمت ها همین بازار ارز باشد اما باید گفت تاثیر ارز در قیمت گذاری خانه و مسکن همیشه اثر مستقیم ندارد و این قیمت گذاری ها در بازار اقتصادی به عوامل متعددی وابسته است که تورم داخلی یکی از آن ها می باشد. ما در اینجا با در نظر گرفتن وضعیت نه چندان پایدار مسکن در این روزها و افزایش نگرانی ها در مورد رهن و اجاره آپارتمان و نیز کاهش قدرت خرید قشر متوسط جامعه، می خواهیم اثرات مختلف در قیمت گذاری های مسکن را مورد ارزیابی کلی قرار دهیم و تا حدی به برخی از آن ها بپردازیم.

قیمت ارز و قیمت مسکن

شروع یک تغییر در بازار اقتصادی به عامل های مختلفی بستگی دارد و در بازار مسکن نیز شاهد این تغییر هستیم. بازار مسکن و خرید ملک، بیشتر از شوک های پولی متاثر است شوک اقتصادی شاید اولین ضربه را در مدت کوتاه به این بازار بزند. اما این روزها یک احتمال که اغلب به آن اشاره می کنند، افزایش قیمت ارز است. حال به این موضوع خواهیم پرداخت که قیمت و نوسانات ارزی چه تاثیری می تواند بر بازار مسکن بگذارد. آیا در هر تغییری در قیمت ارز شاهد تغییر در قیمت مسکن خواهیم بود یا به طور کل نمی توان نتیجه گرفت که قیمت ارز مستقیما بر قیمت مسکن اثر می گذارد؟

به واقع اثر نوسانات ارزی بر قیمت مسکن بستگی به عوامل متعدد دارد اما در اینجا به طور خلاصه می توان گفت این اثرات می تواند به شکل کوتاه مدت و بلند مدت بررسی شود.

در شکل کوتاه مدت این قیمت ارز نیست که بر قیمت مسکن اثر می گذارد. به واقع تورم داخلی و افزایش قیمت تجهیزات ساختمانی شاید مهمترین تاثیر را در قیمت مسکن بگذارد و این دیدگاه که ارز به سرعت در میزان قیمت مسکن تاثیر مستقیم می گذارد به احتمال زیاد جمله درستی نباشد چرا که حتی زمانی که در سال های پیش، ارز چندان رشد قیمتی نداشت ما با تورم بالای  اقتصادی مواجه بودیم که آن تورم سنگین به بازار مسکن هم راه پیدا کرد و قیمت مسکن را به سرعت بالا برد. آن سال ها بازار مسکن چندان تحت تاثیر نرخ ارز نبود. به واقع این نابسامانی در بازار مسکن در سال های مختلف به شیوه های گوناگون بوده است اما رشد نجومی ارز و دلار مربوط به همین یک سال گذاشته است در صورتیکه قیمت گذاری ها در مورد رهن و اجاره آپارتمان سال هاست دچار نابسامانی و رشد قیمتی ست. پس می توان گفت در کوتاه مدت چندان قیمت ارز بر بازار مسکن تاثیر مستقیم و چشم گیری ندارد.

ممکن است ما شاهد کاهش قیمت ارز باشیم و این امر افزایش تقاضای خرید مسکن را بالا ببرد و دوباره قیمت مسکن صعودی شود بنابراین هیچ اطمینانی نیست که با کاهش ارز قطعا قیمت مسکن و خرید آپارتمان کاهش می یابد و همینطور در افزایش آن نیز نمی توان حکم قطعی صادر کنیم که اثر مستقیمی بر بازار مسکن خواهد گذاشت.

اما در بلند مدت می تواند تا حدودی تاثیر خود را غیر مستقیم بگذارد. یکی از این تاثیرات که قیمت گذاری مسکن نیز تا حد زیادی به آن وابسته است، افزایش قیمتی مصالح ساختمانی به ویژه سیمان و ماسه است و همچنین افزایش قیمت زمین که نقش مهمی را در این خصوص بازی می کند. این افزایش قیمتی که معمولا در اثر تورم اقتصاد داخلی رخ می دهد به شدت بر معاملات مسکن و بازارهای وابسته به آن اثر می گذارد که ممکن است برخی از آن ها نیز تابع رشد قیمت ارز باشد. در واقع باید به این نکته اشاره کرد که این تورم بیش از حد و افزایش قیمت مصالح است و نیز افزایش قیمت زمین به ویژه به طور مستقیم بر بازار مسکن و معاملات رهن و اجاره آپارتمان در نقاط مختلف به خصوص در رهن و اجاره آپارتمان در مهرشر کرج نیز اثر گذاشته است و قیمت ها را تحت تاثیر خود قرار داده است.

بازار مسکن تحت تاثیر عوامل متعددی دچار رکود فعلی و کاهش حجم معاملات شده است. در این میان چند برابر شدن قیمت تجهیزات آپارتمانی و کمیاب شدن مصالح ساختمانی باعث به وجود آمدن افزایش قیمتی در بازار مسکن شده است و ساخت و ساز ها را تحت تاثیر قرار داده. شاید یکی دیگر از دلایل این تحولات، بخش روانی قضیه است که باعث شده باشد اکثر افراد جامعه این تصور را بکنند که این قیمت ارز است که اثر مستقیم بر بالا رفتن قیمت مسکن دارد. در واقع نا اطمینانی به ثبات اقتصادی از سوی اقشار مختلف نیز خود مزید بر علت می باشد. در هر صورت افزایش بی رویه قیمت آپارتمان و مسکن، اول از نابسامانی و تورهم های اقتصاد داخلی شکل می گیرد و در وهله اول قیمت ارز چندان که تصور می شود بر قیمت مسکن اثرگذار نیست. از طرفی نیز جو روانی حاکم بر فروشندگان و خریداران نیز وجود دارد. پایان بی‌ثباتی گسترده در بازار ارز می‌تواند شروع پالایش جو روانی بازار ملک از سیگنال‌ های تورمی باشد و به نفع ثبات نسبی قیمت مسکن تمام شود. گرانی ها و نبود ثبات اقتصادی داخلی و نیز افزایش سفته بازی و وجود دلالی در بازار، تاثیرات منفی بر وضعیت مسکن گذاشته است اما با این حال همچنان سرمایه گذاری در بخش مسکن به حیات خود ادامه می دهد.

وضعیت بازار مسکن در مهرشهر کرج

در حال حاضر مالکان ساختمان ها قیمت مصالح و تورم کلی را برای ارزش گذاری های مسکن در نظر می گیرند و در صورتی که شاهد کاهش روند قیمت ارز شویم باز هم خواهیم دید که قیمت کلی مسکن بالاست. بنابراین با توجه به گفته های پیشین این قیمت ارز نیست که اثر خود را روی تحولات مسکن می گذارد. شاید اقتصاد ناپایدار داخلی دلیل اصلی باشد به نحوی که اکثر مصالح مورد استفاده در این روزها از تولید داخلی بهره می برد و نباید انتظار داشت که قیمت ارز و نوسانات آن تاثیر مستقیمی روی قیمت های اجاره و خرید مسکن بگذارد.

با وضعیت موجود در مهرشهر کرج هر آپارتمان به طور متوسط حدودا متری بین پنج تا هفت میلیون هزینه ساخت و ساز بر می دارد و این نشان می دهد رهن و اجاره در مهرشهر کرج و نیز خرید ملک در مهرشهر تحت شعاع این افزایش قیمت ها ست و تورم بالایی که در این چند سال به وقوع پیوسته و حالا دارد زهر خود را روی بازار مسکن می ریزد. در ساختمان هایی که در مناطق متوسط نشین مهرشهر ساخت و ساز می شود قیمت تمام شده پایین تر خواهد بود اما باز هم باید قیمت مسکن را در هر صورت نسبت به تورم سنجید. پس تا زمانی که تورم به درصد های پایین و نیز کاهش قیمت مصالح نرسد که مستقیما به ثبات اقتصاد داخلی بستگی دارد، نمی توان نقشه دقیقی برای روند قیمت گذاری های مسکن ترسیم کرد و رهن و اجاره آپارتمان در مهرشهر کرج نیز خارج از این اتفاق نیست. با این حال و به این نسبت از تورم، باز هم قیمت ها در خرید آپارتمان مهرشهر و نیز رهن و اجاره در مهرشهر کرج چندان غیر منطقی نیست و با این میزان از تورم کلی، اگر حساب سر انگشتی کنیم خواهیم دید در شرایط فعلی یکی از مطمئن ترین سرمایه گذاری ها و پربازده، سرمایه گذاری در مسکن است و کاهش سفته بازی ها در این بازار حتی می تواند اثرات مثبت و خوبی را روی قیمت های مسکن بگذارد.

قصد خرید آپارتمان در مهرشهر کرج را دارید؟

در این شرایط اگر قصد خرید آپارتمان در مهرشهر  را دارید، با در نظر گرفتن افزایش قیمت ارز و نوسانات موجود در این بازار ما در این یادداشت به بررسی میزان اثر بخشی ارز بر بازار مسکن پرداختیم و تا حدی این استنباط را کردیم که ساختمان سازی و تجهیزات مرتبط با آن به شکل قابل توجهی از تولیدات داخل استفاده می شود در صورتی که قیمت ارز بیشترین اثر خود را روی کالاهای وارداتی می گذارد.

در واقع ما به تبیین این موضوع پرداختیم که این قیمت زمین، مصالح و تجهیزات مربوط ساختمانی است که در تعیین قیمت آپارتمان و مسکن اثر گذار است نه بازار ارز. به طوری که شاید با کاهش دلار هم قیمت های مسکن پایین نیاید. تحولات بازار ارز بیشتر جنبه ی روانی روی فروشندگان و یا خریداران می گذارد. از دیگر عواملی که در افزایش قیمت مسکن برشمردیم هزینه بالا در ساخت و ساز است که باعث شده است فروشندگان ملک ها، به قیمت های پایین راضی نشوند و پایین آوردن قیمت ها، صرفه اقتصادی برای آن ها نداشته باشد. قیمت تمام شده ساخت و سازها ملاک اصلی است و این قیمت در حال حاضر بیشترین تاثیر را روی تحولات بازار مسکن گذاشته است.

2121