بیچاره پیرمرد تنها دارایی اش را سپرده بود به معمار تا به خیال خوش برای خودش و بچه هایش سقف بالاسری درست کند.سه دانگ خانه ی کلنگی پیرمرد که حاصل سی سال گچ خوردن پای تخته سیاه و سالها معلمی وی بود به موجب قرارداد مشارکت در احداث بنا به معمار منتقل شده بود تا وی پس از طی تشریفات شهرداری و اخذ مجوز های لازم عملیات عمرانی احداث 8واحد اپارتمان را پس از تخریب منزل پیرمرد شروع کند.

همین ابتدا تذکر این نکته ضروری است که تنظیم و تحریر قرارداد ولو ساده ترین شکل آن امری است به غایت تخصصی چه رسد به حالتی که کل سرمایه وسقف بالاسر یک خانواده قرار است تخریب شود تا پس از مدتی ضمن تامین همان سقف،مالک به نان و نوایی برسد،لذا لازم است مخاطبان عزیز مراقب باشند به هیچ وجه بدون مشورت با اهل فن وارد چنین قراردادهایی نشوند.تذکر دوم اینکه بعضا طرف های قرارداد بالا بودن هزینه ی مشاوره با وکلا یا تنظیم قرارداد توسط ایشان را بهانه قرار می دهند تا توجیهی برای عدم مراجعه به وکیل داشته باشند که هرگز چنین نیست.هزینه ی تنظیم قرارداد توسط وکلا در قیاس با آژانس های املاک بسیار ناچیز و اصلا قابل مقایسه نیست و در فرض اخذ مشاوره نیز هزینه ای به مراتب کمتر از تصور برخی دوستان اخذ می شود و حتی برخی وکلا در چنین مواردی هزینه ای مطالبه نمی کنند.لذا بهتر است قبل از گرفتار شدن به سرنوشت پیرمردِ این خاطره با وکلای کانون وکلا مشورت کنید.

پس از آنکه معمار و پیرمرد برای انعقاد قرارداد از آژانس املاک خارج شدند،معمار، پیرمرد را به دفتر اسنادرسمی برای تنظیم وکالتنامه ای با موضوع مراجعه به شهرداری و سایر ادارات دولتی هدایت می کند ودر توصیف و تشریح مفاد وکالتنامه اعلام می کند جهت گرفتن مجوز تخریب و بازسازی و…مدام باید در شهرداری و ارگان های مربوطه رفت و آمد کند که انجام این امور مستلزم داشتن اجازه از وی به عنوان مالک ملک است که همین وکالتنامه ی تنظیم شده در دفتر اسناد رسمی جوابگوی موضوع است.نکته غم انگیز قصه ی پیرمرد و معمار آنجاست که معمار نهایتا شش کلاس سواد داشت وصدها مهندس و دکتر در کلاس درس پیرمرد رشد کرده بودند وعلیرغم این تفاوت فاحش آنکه در این مسئله از سواد و آگاهی بهره کافی نبرده معلم بازنشسته است.

آنچه به تصور پیرمرد وکالتنامه ای جهت مراجعه به شهرداری و انجام تشریفات اخذ مجوزلازم در تخریب و ساخت آپارتمان بوده،اذن و اجازه ای در فروش و انتقال مالکیت کل پلاک ثبتی حاصل یک عمر تلاش او در آموزش و پرورش است.مهلت اجرای قرارداد واتمام پروژه مورد توافق ایشان در قالب قرارداد مشارکت در ساخت به مدت24ماه توافق شده بود که علیرغم گذشت چندماه از انعقاد قرارداد معمار هیچ اقدام موثری درجهت اجرای پروژه انجام نداده بود ،تاسف بارتر آنکه به قول آقا معلم آخر پیری مستاجر شده بودند و معمار نیز پس از اختیار کردن مسکن استیجاری برای ایشان ریالی اجاره به صاحب ملک نداده بود ومالک(موجر)اقدام به اخذ حکم تخلیه علیه ایشان کرده بود.

حالا من بودم،موکلی به غایت مظلوم،قراردادی کاملا غیر منصفانه وطرف قراردادی که هیچ رد و نشانی از وی در دسترس نیست که خانه به دوشی و بی سرپناهی این زوج سالخورده قوزه بالا قوزی بود که فکرچاره ی آن برهر امر دیگری ارجح بود.مفاد قانون حمایت از پیش خریداران مسکن*طوری انشاء شده که غالب قراردادهایی که موضوع آن واگذاری و انتقال ساختمان درحال احداث است را شامل شود که قواعد همین قانون کورسوی امیدی بود دررفع مشکلات موکل.

مستند به مقررات قانون مذکور بدوا به جهت جرم بودن* عدم تنظیم سند رسمی در چنین قراردادهایی علیه معمار اعلام جرم کرده،به موازات این اقدام درخواست تعیین هیات داوری*به خواسته ی الزم معمار به انجام تعهدات قراردادی را مطرح کردم،نکته ی مثبت قضیه عدم تخریب ملک پیرمرد بود که امکان انحلال قرارداد و به عبارتی خلع ید معمار از قرارداد را فراهم می کرد.تنها مانع پیش رو وکالتنامه ای بود که معمار از آقا معلم گرفته بود که لازم بود چاره ای برای آن اندیشید.لذا مستند به ماده683قانون مدنی* ایران اظهارنامه ای به نشانی مندرج در قرارداد خطاب به معمار ارسال کرده اعلام کردم نظر به گذشت چندین ماه از آغاز قرارداد و عدم انجام هیچ یک از تعهدات قراردادی و مفاد وکالتنامه شماره…به استحضار می رساند که موضوع وکالت توسط موکل به انجام رسیده لذا موجبی برای اعمال مفاد وکالتنامه نیست.

علیرغم اینکه جوانب احتیاط را تا جایی که ممکن بود برای احقاق حقوق موکل در نظر گرفته بودم اما معماردر مقام سوء استفاده از اعتماد و اطمینان پیرمرد کاری کرده بود که رسیدن به نتیجه حداقلی مستلزم حداکثر تلاش و زمانی طولانی بود.دعاوی متعدد همراه با شکواییه طرح شده علیه معمار تا جایی که ممکن بود مانع تحمیل شرایط نامطلوب علیه پیرمرد بود اما پاسخ معمار به اظهارنامه ی اعلام فسخ وکالتنامه حکم آب سردی داشت بر تنور گرم دعاوی که طراحی کرده بودم.

جناب وکیل در پاسخ به اظهارنامه ارسالی جنابعالی به عرض می رسد ملک موضوع وکالت به موجب سند شماره111به ثالث واگذار بنده شده است.موفق باشید

پاسخ کوتاه و قاطع معمارپیش از هر چیزی مبین وقاحت رفتاری اشخاصی بود که حرفه ی خویش را بر مدار سوء استفاده از اعتماد دیگران بنا می کنند تا سرشان به سنگ محکمه و کیفر قانونی نخورد دست از زیاده خواهی ها و حرص و طمع نخواهند کشید.اگرچه یقین داشتم انتقال مفاد اظهارنامه به پیرمرد سبب تکدرخاطر و نگرانی وی خواهد شد اما حسب اخلاق حرفه ای و تکلیف به انتقال حوادث پرونده با پیرمرد قرار گذاشته پس از مقدمه ای کوتاه آثار عملکرد معمار را برایش شرح داده،بلافاصله پیش از آنکه گره ابروان پیرمرد به پیشانی اش نقش ببندد سعی کردم طرقی که ممکن است منجر به احیاء حقوق تضییع شده ی ایشان  شود برایشان ترسیم کنم بلکه مرهمی ولو موقت بر زخم کاری معمار برتن رنجور پیرمرد گذاشته باشم.

شرایط و اوضاع و احوال پرونده چندان تعریفی نداشت،اما معمار فراموش کرده بود که سه دانگ ملک مورد معامله ی وی با ثالث به موجب قرارداد مشارکت به پیرمرد تعلق دارد که نتیجه ی بدیهی این قرارداد الزام وی به اجرای عملیات عمرانی احداث بنا و سپس اعلام بطلان عقد بیع ثالث با معمار نسبت به سه دانگ از ملک مستند به قرارداد مشارکت به طرفیت ثالث و معمار بود.

به موازات دعاوی طرح شده با ثالث نیز ارتباط گرفته نتیجه چنین معامله ای و دردسرهای احتمالی  قراردادوی با معمار را به ایشان گوشزد کردم بلکه فشار احتمالی وی بر معمار سبب حل مشکلات پیرمرد شود.بالغ بر یکسال و چند ماه دادرسی پرونده های طرح شده به طول انجامیداما تنها نکته ی مثبت قضیه حکم محکومیت معمار به تحمل حبس  بابت عدم تنظیم سند رسمی قرارداد مشارکت و پیش فروش آپارتمان با معمار مستند به ماده23قانون پیش فروش ساختمان*تنها اهرم فشار موثر و زودبازدهی بود که معمار را وادار به جبران خسارات و رفع گرفتاری های پیرمرد می کرد هرچند که  تحقق این موضوع نزدیک به دو سال به طول انجامید.

محکومیت قطعی معمار به تحمل حبس،پرداخت خسارات قراردادی ،الزام وی به پرداخت اجاره بهاء منزل استیجاری پیرمرد موجب شد تا معمار دندان طمع خویش را کشیده با ثالث واارد مذاکره شده تا با اقاله*عقد بیع فی مابین و انحلال قرارداد مشارکت و..همه چیز به حالت اول برگردد،در عوض پیرمرد نیز  با توجه  به قابل گذشت بودن جرم موضوع قانون پیش فروش ساختمان* پس از انتقال سند مالکیت ملک به نام وی نسبت به اعلام گذشت علیه معمار اقدام کند لذا مقرر شد هر سه طرف قضیه با حضور در دفتر اسناد رسمی نسبت به اجرایی کردن توافقات موصوف اقدام کنند.که اگر مجازات حبس مذکور در این پرونده به عنوان اهرم فشار وجد نداشت بعید بود معمار به این راحتی تن به توافقات مذکور دهد.

وکیل دادگستری

*نکته ی قابل توجه برای مخاطبان عزیز یادآوری خطرات  احتمالاتی است که در نتیجه تفویض وکالت بلاعزل به دیگری در کمین ایشان است.توجه داشته باشید که هیچ ضرورتی به تحریر عبارت بلاعزل در عقد وکالت نیست مگر در یک حالت :قصد واگذار ی کلیه حقوق خویش نسبت به موضوع وکالت به وکیل داشته باشیدکه معنای بدیهی این امر دریافت عوض مناسب است لذابه این راحتی حاضر به دادن وکالت بلاعزل به دیگری نشوید.

*اگر شما به دیگری وکالتی دادید که موضوع آن انتقال ملک یا…باشد چنانچه خودتون نسبت به انجام آن کار اقدام کنید بلافاصله موضوع را به وکیل ابلاغ کنید تا مفاد ماده 683قانون مدنی که انجام موضوع وکالت را دلیل انحلال وکالت می داند تحقق یابد.

*شرط جرم اعلام کردن عدم تنظیم سند رسمی در قراردادهای مشمول قانون پیش فروش عدم انقضاء یکسال از زمان قرارداد است در غیر اینصورت مورد مشمول مرور زمان شده جرم تلقی نمی شود

*ماده1 قانون پیش خریداران مسکن مقرر می کند هرقراردادی که به موجب آن مالک ملک متعهد به احداث بنا یا تکمیل ساختمان در زمینن مورد اشاره باشد شامل این قانون می شود