مریم فکری: فصل نقل و انتقال مسکن آغاز شده است و اجاره‌نشین‌ها پر دغدغه برای نرخ‌هایی که مالکان بالا خواهند برد. آخرین آمار رسمی نشان می‌دهد که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در فروردین امسال به ترتیب ۲۱.۹ و ۱۸.۸ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل است. این در شرایطی است که در فروردین سال ۹۷ نسبت به فروردین ۹۶ رشد شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران ۱۰.۴ درصد و در کل مناطق شهری نسبت ۹.۳ درصد گزارش شده بود.
افزایش نرخ اجاره به‌دلیل افزایش نرخ ارز تا حدود ۱۴ هزار تومان و به دنبال آن، رشد حدود برابری قیمت مسکن اتفاق افتاده است؛ اگرچه در برخی نقاط تهران شاهد بودیم که قیمت ملک تا سه برابر نیز افزایش یافته است. آمار بانک مرکزی موید آن است که متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی در فروردین امسال و در طول یک‌سال ۱۰۳.۹ درصد افزایش یافته است.
در این شرایط، مالکان انتظار دارند قیمت اجاره را هم تا این حد تغییر دهند؛ چراکه رشد نرخ اجاره را تابع بهای ملک می‌دانند. گزارش‌های میدانی از بازار مسکن نیز از تحرکات موجران برای بالا بردن شدید قیمت‌ها حکایت دارد؛ تا جایی که برخی فعالان بازار می‌گویند به طور خوشبینانه انتظار افزایش بیش از ۳۰ درصدی نرخ اجاره در سال‌جاری وجود دارد.
راهکار دولتی برای تنظیم بازار اجاره
طبق آخرین سرشماری در ایران در سال ۱۳۹۵ تعداد خانوارهای ایرانی برابر با ۲۴ میلیون خانوار بوده است که از این تعداد بیش از ۶ میلیون و ۲۰۰ هزار خانوار در واحدهای استیجاری زندگی می‌کنند. بنابراین چیزی حدود یک چهارم خانوارهای ایرانی مستاجر هستند و با توجه به افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن، احتمال رشد جمعیت مستاجران وجود دارد.
در این فضا، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از تدوین راهکاری برای تنظیم بازار اجاره خبر داده است. به گفته عباس فرهادیه، «وزیر راه و شهرسازی به معاونت مسکن و ساختمان تکلیف کرد که راجع به اجاره‌بها پیشنهاداتی ارائه شود، بنابراین یک بسته پیشنهادی ارائه شده است. »
وی می‌افزاید: «چندین پیشنهاد به عنوان راهکار کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت به طور مشخص آماده و ارائه و این راهکارها تقدیم وزیر راه و شهرسازی شده است و تا جمع‌بندی این موضوع اجازه بدهید تا سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی روی آن اعلام شود و آن زمان به اطلاع عموم می‌رسد. »
تعیین دامنه نرخ انتظاری اجاره
به نظر می‌رسد وزیر راه و شهرسازی با محتوای این بسته موافقت کرده است. آن‌طور که از گزارش‌ها برمی‌آید، در این بسته جدید، موجرانی که دامنه اجاره‌بها که توسط کمیته تعیین سقف اجاره بها تعیین می‌شود را رعایت کنند، از معافیت‌های مالیاتی بر اجاره برخوردار شده و موجرانی که این دامنه قیمتی را بشکنند، مشمول مالیات بر اجاره‌بها خواهند شد.
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در این خصوص توضیح می‌دهد: «آنچه قرار است در کمیته تعیین سقف اجاره‌بها اعلام کنیم، یک شاخص است و این شاخص، یک معیار به مردم می‌دهد که بدانند دامنه نرخ مصوب چه رقمی است. »
به گفته فرهادیه، «ما قرار است در این کمیته دامنه نرخ انتظاری را تعیین کنیم؛ در حالی که در حال حاضر چنین دامنه مصوبی برای اجاره بها وجود ندارد. »
وی با بیان این‌که قرار نیست سقف اجاره به صورت دستوری تعیین شود بلکه شاخصی به مردم می‌دهیم تا بازار اجاره مسکن از هم گسیختگی خارج شود، متذکر می‌شود: «این‌که بیاییم و در این کمیته، به صورت دستوری میزان افزایش اجاره بها را تعیین کنیم، جواب نمی‌دهد. اما در تیم ۹ نفره ای که قرار است دامنه قیمتی اجاره بها را تعیین کنند، هم سمت موجر را می‌بینند و هم مستتجر را؛ تصور ما بر است که اگر حکم اعضای این کمیته را نهاد ریاست جمهوری بر اساس اصل ۱۳۸ قانون اساسی یا بر اساس مصوبه شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا بدهد، یک ریل‌گذاری برای بخش اجاره خواهد بود. »
به اعتقاد فرهادیه، «اجرای همزمان مالیات بر عایدی مسکن و مالیات بر خانه‌های خالی نیز در کنترل بازار مسکن مؤثر است. »
امکان کنترل روی نرخ؟
در این میان، اما تحلیلگران بازار مسکن و کارشناسان معتقدند که تعیین دامنه نرخ انتظاری برای اجاره‌بها عملی نیست. مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با خبرگزاری خبرآنلاین می‌گوید: «این‌که بخواهیم این تصمیمات را سیاست تازه‌ای تلقی کنیم، خیلی زود است؛ البته بیشتر نوعی آشفتگی در تصمیم‌گیری، نبودن نظریه و نداشتن برنامه و راهکار را نشان می‌دهد. صحبت‌های متناقضی مطرح می‌شود و رویه‌های مختلفی را در پیش می‌گیرند، بنابراین به جز این‌که بازار دچار آشفتگی شود، هیچ سودی ندارد. »
وی درباره دامنه نرخ انتظاری اجاره‌بها توضیح می‌دهد: «نکته واقعا عجیب و غیرقابل درک است. از یک سو می‌گویند نمی‌خواهیم وارد کنترل نرخ اجاره شویم و از سوی دیگر، می‌گویند می‌خواهیم دامنه نرخ انتظاری تعیین کنیم. این نشان‌دهنده این است ما داریم کنترل روی نرخ می‌گذاریم. »
این کارشناس مسکن می‌افزاید: «چطور می‌خواهیم دامنه تعیین کنیم؛ آن هم برای کالایی مثل مسکن. هر محله شهر، کوچه، ساختمان و یا حتی هر طبقه ساختمان روی نرخ‌گذاری و شاخص تاثیرگذار است. ما اگر بخواهیم کوچه به کوچه، محله به محله و خانه به خانه قیمت‌گذاری کنیم و قیمت‌ها را کنترل کنیم و هم عرضه‌کننده و هم متقاضی به این قیمت‌ها تن دهند، عملی نیست. »
سلطان‌محمدی تصریح می‌کند: «به نظر من، این‌که گفتند نمی‌خواهیم وارد کنترل نرخ اجاره شویم، عقب‌نشینی قابل درک بود، چون این کار عملی نبود، ولی این‌که عنوان شده دامنه نرخ انتظاری تعیین شود، قابل پیش‌بینی است که از این موضع عقب‌نشینی شود. »
وی عنوان می‌کند: «نکته جالبی که وجود دارد، این است که از افزایش مالیات برای کنترل نرخ اجاره صحبت شده است، این در حالی است که در شرایط کنونی باید تخفیف‌های مالیاتی را افزایش دهید تا سرمایه‌گذاران زیادی تمایل پیدا کند که برای عرضه واحدهای اجاره‌ای اقدام کنند. »
بهترین راه برای کنترل اجاره‌بها
این کارشناس مسکن در پاسخ به این پرسش که بهترین راهی که می‌شود اجاره‌بها را کنترل کرد؟ می‌گوید: «اجاره‌بها تابع قیمت مسکن است، زیرا اجاره بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است. »
سلطان‌محمدی می‌افزاید: «به‌طور معمول عددی در حدود ۵ درصد سالانه بازدهی ناخالص اجاره بر مسکن است. برای مثال، اگر یک فرد خانه یک میلیاردی داشته باشد، به طور متوسط ۵ درصد آن مبلغ اجاره سالانه‌اش می‌شود. این عدد در سال‌های مختلف ممکن است متفاوت باشد و از حدود ۴.۵ تا ۶.۵ درصد می‌شود. در حال حاضر عدد بالایی نیست و از حدود ۵ درصد هم شاید اندکی هم پایین‌تر باشد. »
وی تصریح می‌کند: «ما از این زاویه که نگاه کنیم تا بتوانیم نرخ اجاره را کنترل کنیم، باید نرخ مسکن را کنترل کنیم؛ وگرنه سرمایه‌گذار مسکن حاضر نمی‌شود ملک خود را اجاره دهد. البته مالک انتظار دارد که قیمت ملک افزایش پیدا کند و اگر خیلی بخواهیم مالک را تحت فشار قرار دهیم، ترجیح می‌دهد خانه خود را اجاره ندهد؛ کمااین‌که خانه‌های خالی بهترین پاسخ است برای این‌که مالکان عطای اجاره را به لقایش بخشیده‌اند. این در حالی است که رقم اجاره‌ها بسیار سنگین است. »
این کارشناس مسکن متذکر می‌شود: «از طرف دیگر، اجاره مسکن متاثر از نرخ تورم عمومی است. خیلی از موجرین هزینه زندگی خود را از این راه در می‌آورند، بنابراین زمانی که نرخ تورم افزایش می‌یابد، به تبع ارزش پول نیز کاهش پیدا می‌کند، موجرین انتظار دارند که نرخ اجاره را بالا ببرند. این در شرایطی است که درآمد مستاجر افزایش پیدا نکرده و تحت فشار است. »
سلطان‌محمدی عنوان می‌کند: «در تعامل مستاجر و موجر، بازار به یک تعادلی می‌رسد که به طور معمول افزایش نرخ اجاره، عددی بین نرخ تورم عمومی و افزایش قیمت مسکن خواهد بود. در سال گذشته افزایش حدود ۳۰ درصدی در بخش اجاره مسکن داشتیم و انتظار داریم امسال نیز در حدود همین عدد شاهد افزایش اجاره‌بها باشیم. »
اثر فشار روی بازار
این کارشناس مسکن با بیان این‌که دخالت‌های دولت بعضا با نیت خیر صورت می‌گیرد، اما کمکی به این قضیه نمی‌کند، چون فشاری که روی بازار می‌آورد، از چند جهت وضعیت را برای مستاجران سخت می‌کند، می‌گوید: «یکی این‌که باعث می‌شود عرضه واحدهای اجاره‌ای کم شود. شما وقتی روی قیمت‌ها فشار بیاورید و مالک را تحت فشار قرار دهید، خیلی از مالکان ترجیح می‌دهند واحدهای خود را اجاره ندهند. »
سلطان‌محمدی می‌افزاید: «از سوی دیگر، باعث می‌شود که بخشی از معاملات غیرشفاف شود؛ به طوری که مالک و مستاجر یک عدد واقعی براساس نرخ‌های بازار توافق می‌کند، ولی اسنادی که امضا می‌شود، براساس نرخ‌های رسمی خواهد بود. این موضوع مستاجر را در وضعیت ضعیف‌تری نسبت به مالک قرار می‌دهد. »
وی عنوان می‌کند: «بر این اساس، مداخلات دولتی هر چند با نیت خیر صورت گیرد، اما در درازمدت عرضه واحدهای اجاره‌ای را کاهش می‌دهد. »
۲۲۳۲۲۵
